Asunnon kauppakirja on merkittävä asiakirja, kun vaihdetaan omistajuutta. Ei ole yhden tekevää, mitä kauppakirjassa lukee. Suomessa on sopimusvapaus, ja kauppakirjaan voidaan sisällyttää paljon muitakin asioita kuin kauppahinta, hallinnan ja omistajuuden luovutus sekä kaupan kohteen dokumenttiluettelo. Kiinteistökaupassa Maakaari edellyttää määrämuotoa, mutta tämän lisäksi voidaan sopia monista muista asioista.
Asunnon kauppakirjan vastuunrajoituslausekkeet
Hieman vähemmän tunnettu asia on erilaiset vastuunrajoituslausekkeet. Mitä nämä vastuunrajoituslausekkeet sitten ovat? – Ne ovat sopimuksia tilanteisiin, joista kaupan jälkeen voisi muodostua riita, esimerkiksi kohteen tosiasiallisesta kunnosta. Vastuunrajoituslausekkeilla voidaan sopia yksityiskohtaisesti vastuun jakautumisesta, jos asunnon rakenteessa tai ominaisuuksissa havaitaan puutteita. Vastuunrajoituslausekkeilla sovitaan siis ennakkoon asioista, joista tiedetään kauppaa tehtäessä olevan erityistä epävarmuutta / riskiä. Tyypillisesti vastuunrajoituslausekkeet liittyvät riskirakenteisiin.
Kauppakirjassa olevat kirjaukset myytävän asunnon kunnosta
- ”myydään sellaisena kuin kohde on kaupantekohetkellä”
- ”myydään purkukuntoisena”
- ”myydään peruskorjattavaksi”
- ”kohteen kunto on tyydyttävä”
- ”kuntotarkastusraportti on kauppakirjan liitteenä ja ostaja on tutustunut siihen huolellisesti”
Eivät ole riittäviä yksilöimään kohteen tosiasiallista kuntoa ja vastuiden jakautumista. Pätevässä vastuunrajoituslausekkeessa yksilöidään selkeästi ja yksiselitteisesti vika, vaurio, puute, rakenneosa tai muu kaupan oleellinen yksityiskohta.
Maakaaren 2 luvun 9 §:n 1 momentin mukaan myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei jäljempänä toisin säädetä. Säännöksen 2 momentin mukaan sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17 – 34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Lähde KKO:2014:70.
Millaisissa tilanteissa vastuunrajoituslauseketta käytetään?
Vastuunrajoituslauseketta on hyvä käyttää silloin, kun tiedossa ovat kohteen vauriot, vaurioepäilyt ja riskirakenteet. Näiden korjauskustannuksista on helpompi sopia sovussa, ennen kaupantekoa, ei kaupanteon jälkeen.
Asunnon kauppakirjaa voidaan verrata avioehtoon; Mitä jos tapahtuu jotakin merkittävää? Miten silloin on sovittu toimittavan? – Kukaan ei halua joutua päätä pahkaa tilanteeseen, jossa asuntokaupan kohde ei ole vastannutkaan omia olettamuksia.
On molempien osapuolten; ostajan ja myyjän etuus, että riskirakenteiden vastuunjaosta sovitaan kauppakirjassa yksilöidysti.
Miten mahdollisista virheistä sovitaan?
Jos kohteessa on riskirakenne, on ennen kaupantekohetkeä aina syytä selvittää rakenteen kunto. Kaupan kohdetta ei luonnollisesti voida täysin purkaa, mutta kaikkein riskialtteimmasta paikasta kuntotutkimuksella tehdyt havainnot antavat viitteitä rakenteen toimivuudesta muuallakin rakennuksessa.
Mikäli rakenteen avauksessa ei havaita vauriota, voidaan asunnon kauppakirjaan kirjata: Rakennukseen on tehty riskialtteimpaan paikkaan (yksilöidään paikka) kuntotutkimus.
Kuntotutkimuksen osalla ei havaittu viitteitä rakenteen vaurioitumisesta.
Alla muutamia esimerkkejä lauseista
Vaihtoehto 1
Mikäli rakenteesta löytyy vaurioituminen seuraavan 3 vuoden aikana omistajuuden vaihtumisesta, osallistuu myyjä rakenteen korjauskustannuksiin xx.xxx € summalla.
Vaihtoehto 2
Ostaja ottaa rakennuksen vastaan tietäen riskirakenteen olemassaolosta. Mikäli rakenteessa havaitaan omistajuuden vaihtumisen jälkeen vaurio, ei ostajalla ole oikeutta vaatia kauppahinnan alennusta tai muutakaan korvausta myyjältä riskirakenteen osalta. Asunnon kauppakirjassa mainitussa kauppahinnassa on huomioitu riskirakenteen olemassaolo rakennuksessa.
Vaihtoehto 3
Mikäli rakenteessa havaitaan vaurio, ja riskirakenteen korjauskustannukset ylittävät yli 35 % kauppahinnasta, on ostajalla/myyjällä oikeus purkaa kauppa 3 vuoden sisällä omistajuuden vaihtumisen jälkeen. Tämän jälkeen kaupan purku tai muu korvaus tai hinnanalennus ei päde riskirakenteen osalta.
Koska Suomessa on sopimisen vapaus, on asunnon kauppakirjassa mahdollista sopia myös muuta. Yllä olevat ovat vain esimerkkejä siitä, mitä mahdollisen riskirakenteen osalta voidaan sopia.
Tunne kohde – teetä Asuntokaupan kuntotarkastus
Tunne myytävä / ostettava kohde; Ennen kaupantekoa on järkevää teettää Asuntokaupan kuntotarkastus suoritusohjeen KH 90-00394 mukaisesti. Suhtaudu aina vakavasti kuntotarkastajan suosittelemiin jatkotutkimuksiin, jotka hän on rakennusalan asiantuntemuksellaan perustellut. Tekemättömien jatkotutkimuksien jäljiltä myöhemmin löydetyt vauriot aiheuttavat eniten asuntokauppariitoja.
Älä pelkää vanhankaan kohteen myyntiä, sillä sekin voidaan tehdä turvallisesti, menettämättä yöunia.
Hallitse kohteen riskejä vastuunrajoituslausekkeilla ja yksilöidyillä tiedoilla. Sillä on merkitystä, mitä asunnon kauppakirjassa sanotaan.
